با بالا رفتن قيمت مسكن افراد زيادي به خاطر نداشتن منزل به اجاره نشيني روي آورده‌اند. اما همانند ساير عقود و معاملات كه ممكن است مشكلاتي به وجود بياورد عقد اجاره نيز مستثني نيست. يكي از مشكلاتي كه در عقد اجاره براي موجر به وجود مي‌آيد خسارت‌هايي است كه مستاحر به ملك وارد مي‌كند. در اين مقاله به نحوه پرداخت خسارت توسط مستاجر به موجر مي‌پردازيم.

منبع : خسارت مستاجر به ملك

تعريف مستاجر و موجر

موجر شخصي است كه طبق قرارداد اجاره ملك خود را اجاره مي‌دهد و مستاجر شخصي است كه براي مدت معين و مشخص در ازاي مبلغي معين ملك را اجاره مي‌كند.

شرايط اجاره

۱- موجر بايد مالك ملكي كه اجاره مي‌دهد باشد، تفاوتي نمي‌كند مالك منافع باشد يا مالك عين.

۲- در اجاره بايد مدت مشخص شده باشد در غير اين‌صورت اجاره باطل است.

۳- دو طرف قرارداد بايد اهليت انجام معامله را داشته باشند به عبارتي موجر و مستاجر بايد عاقل و بالغ باشند.

۳- بايد بين طرفين قرارداد كتبي تنظيم شود و دو شاهد ذيل آن را امضا كرده باشند.

توصيه مي‌كنيم مقاله قرارداد اجاره را مطالعه نماييد.

انواع قرارداد بين موجر و مستاجر

قرارداده اجاره را به دو صورت مي‌توان منعقد كرد.

۱- يا به صورت رهن است، به اين صورت كه شخص يك مبلغ مشخصي را براي مدت معيني پرداخت مي‌كند و ديگر پولي واريز نمي‌كند، پس از پايان موعد مشخص شده موجر موظف است مبلغي كه مستاجر در ابتداي عقد اجاره پرداخت كرده است را باز‌پس دهد.

۲- به اين صورت كه مستاجر مبلغ كمتري نسبت به رهن به عنوان پول پيش خانه پرداخت مي‌كند و علاوه برآن هر ماه مبلغ مشخص شده‌اي را نيز بايد به موجر بپردازد و در پايان موعد اجاره، موجر بايد مبلغي را كه از مستاجر گرفته است را برگرداند ولي مستاجر نسبت به اجاره‌بها هيچ حقي ندارد بلكه اجاره‌بها متعلق به موجر است.

بهتر است در حين قرارداد اجاره مستاجر براي خود حق فسخي قرار دهد. البته اين حق فسخ براي مستاجر وجود دارد اما در صورت فسخ بايد خسارت بپردازد بنابراين بهتر است حق فسخي بدون پرداخت خسارت قرار دهد.

توصيه مي‌كنيم مقاله فسخ اجاره را مطالعه نماييد.

و همينطور بهتر است كه طرفين با يكديگر توافق كنند كه در صورت بروز اختلاف، اختلاف آن‌ها به داوري ارجاع داده شود تا به اين صورت از طرح دعوا در دادگاه عليه خود، خودداري كرده باشند.

توصيه مي‌كنيم مقاله قواعد رسيدگي داوري را مطالعه نماييد.

تكاليف موجر

۱- بايد پول پيش مستاجر را بعد از اتمام عقد اجاره و موقع تخليه ملك توسط مستاجر به او برگرداند.

۲- بايد پس از انعقاد عقد اجاره، ملك مورد اجاره را به مستاجر تسليم نمايد.

۳- تعميرات اساسي و لازم ملك را انجام دهد. اگر در خرابي وسايل ضروري مورد اجاره مستاجر تقصير نداشته باشد مالك موظف است آن را تعمير كند.

تكاليف مستاجر | خسارت مستاجر به ملك

۱- بايد هر ماه مبلغ مشخص شده در قرارداد (اجاره بها) را در زمان تعيين شده پرداخت كند‌.

۲- پس از پايان مدت عقد اجاره ملك را تخليه كند.

۳- هزينه‌هايي كه در ملك مورد اجاره به وجود مي‌آورد را پرداخت كند مثل هزينه برق، آب.

۴- تعميرات غير ‌اساسي مورد اجاره به عهده مستاجر است مانند تعويض فن.

۵- مستاجر نبايد باعث ورود خسارت به ملك شود در غير اين‌صورت هرخسارتي را كه وارد كند بايد جبران كند.

۶- مستاجر نبايد مانع ورود موجر براي انجام تعميرات اساسي شود‌.

۷- نبايد بدون موافقت موجر تغيير كاربري دهد. به طور مثال اگر مغازه‌اي را براي تعميرات ماشين اجاره گرفته باشد اما بعدا بخواهد آن را به شغل ديگري اختصاص دهد بايد از موجر اجازه بگيرد.

توصيه مي‌كنيم مقاله حقوق مستاجر را مطالعه نماييد.

توصيه مي‌كنيم مقاله اجور معوقه را مطالعه نماييد.

خسارت مستاجر به ملك

خسارتي كه ممكن است به ملك مورد اجاره وارد شود به دو صورت است:

۱- مستاجر در ورود خسارت تقصيري نكرده و به طور مثال بر ‌اثر سيل يا زلزله به ملك خسارت وارد شده است. در اين صورت مستاجر مسئوليتي در مقابل خسارت نخواهد داشت و موظف به پرداخت خسارت نيست‌.

۲- اگر مستاجر در خسارت وارد شده به ملك تقصير داشته است در اين صورت موجر بايد دادخواستي مبني بر مطالبه‌ خسارت و هزينه‌هاي پرداخت‌ شده تنظيم كند و پس از آن موجر بايد گواهي دادخواست خود را به دادگاه اجراي احكام تحويل بدهد.

در اين صورت اجراي احكام به ميزان خسارتي كه به ملك وارد شده از پول رهن يا به اصطلاح پيش كم مي‌كند و آن پول را توقيف مي‌كند تا نسبت به ادعاي موجر رسيدگي شود.

توصيه مي‌كنيم مقاله حقوق موجر را مطالعه نماييد.

براي دريافت اطلاعات بيشتر در خصوص اجاره، به كانال تلگرام حقوقي وكيل دات كام مراجعه نماييد. كارشناسان مركز مشاوره حقوقي وكيل دات كام نيز آماده‌اند تا با ارائه خدماتي در زمينه مشاوره حقوقي تلفني وكيل دات كام به سوالات شما عزيزان پيرامون اجاره پاسخ دهند.