بي‌شك ساخت يك آپارتمان داراي هزينه‌‌هاي زياد و سرسام آوري است. به‌طوري كه بسياري از سازندگان بعد از گذشت مدتي ديگر قادر به پرداخت اين هزينه‌‌ها نيستند و مجبور به نيمه رها كردن كار مي‌شوند. اما در اين ميان يك راه حل براي اين مشكل وجود دارد آن هم راه فروختن آپارتمان به همان شكل نيمه كاره مي‌باشد. به اين نوع از معامله اصطلاحا پيش فروش گفته مي‌شود. ولي ممكن است كه يك طرف بعد از انعقاد قراداد پشيمان شود و بخواهد آن را فسخ نمايد. در اين مطلب به بررسي فسخ قرارداد پيش فروش ساختمان مي‌پردازيم.
براي دريافت مشاوره حقوقي مي توانيد با متخصصين و وكلاي با تجربه وكيل دات كام با شماره 02166419012 تماس بگيريد.
منبع:
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان
شرايط و موارد فسخ
مطالبه خسارت
قرارداد پيش فروش آپارتمان
در بازار معاملات املاك پيش فروش كردن يك ساختمان به معناي آن است كه مالك آپارتمان پيش از تكميل كردن و گرفتن پايان كار آپارتمان آن را به خريدار مي‌فروشد.
بر اساس ماده يك قانون پيش فروش آپارتمان‌‌ها، به هر قراردادي با هر عنواني كه به موجب آن مالك رسمي زمين موظف مي‌شود تا آپارتمان را بسازد و آن را تحويل خريدار دهد قراداد پيش فروش آپارتمان گفته مي‌شود.
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان
در سال 1389 قانون پيش فروش ساختمانها به تصويب رسيد. در اين قانون علاوه بر تعريف ارائه شده از قراداد پيش فروش ساختمان به بررسي نحوه انعقاد اين قراداد و حتي موارد فسخ و ابطال ان نيز پرداخته شده است.
اين قانون به شخص خريدار اين حق را داده است كه در صورت وجود شرايط قانوني، قراداد پيش فروش را فسخ كند. در كنار تمام خيارات و توافقاتي كه اشخاص مي‌توانند با هم براي فسخ قراداد انجام دهند مواردي هم هست كه بر اساس آنها امكان فسخ قرارداد وجود دارد. در واقع مي‌توان گفت در دو حالت كلي اشخاص مي‌توانند قرارداد را فسخ نمايند:
1/ در مواردي كه با هم توافق مي‌كنند و در قرارداد ثبت مي‌نمايند و در صورت تخلف از آن حق فسخ ايجاد مي‌شود.
2/ مواردي هم قانون از قبل به شكل پيش فرض مطرح كرده است.
در زير به بررسي اين موارد قانوني مي‌پردازيم. بر اساس اين موارد هم خريدار و هم فروشنده حق فسخ دارند.
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان به دليل كسري مساحت
در قرارداد پيش فروش آپارتمان تعيين مي‌گردد كه شخص سازنده چه مساحتي را تحويل مي‌دهد. اگر ميان مساحتي كه در قرارداد توافق شده است و آنچه كه تحويل داده مي‌شود اختلاف وجود داشته باشد اين حق براي خريدار به وجود مي‌آيد تا قرارداد پيش فروش را فسخ نمايد. به طور مثال در قرارداد ذكر شده است كه آپارتمان بايد 150 متر باشد ولي وقتي كه تحويل داده مي‌شود متراژ آپارتمان 100 متر است. در اين جا امكان فسخ قرارداد وجود دارد. البته بر اساس قانون مقدار اين كسري اگر كمتر از 95 درصد متراژ مورد توافق خريدار باشد 2 راه دارد:
1/ با استناد به كسري قرارداد را فسخ نمايد.
2/ هم آپارتمان را تحويل بگيرد و هم تفاوت قيمت را با توجه به نرخ روز و نظر كارشناس بگيرد.
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان به علت عدم پرداخت اقساط
بر اساس آنچه كه عرف بازار مي‌باشد ثمن معامله در قرارداد پيش فروش به صورت اقساط پرداخت مي‌شود. با توجه به اينكه ملك حاضر نيست و فروشنده آپارتمان را به مرور زمان تحويل مي‌دهد خريدار نيز پول را به شكل اقساط پرداخت مي‌كند.
خريدار موظف است تا اقساط را در موعد مقرر پرداخت كند و اگر اقساط را تا زمان سررسيد پرداخت نكند اين حق براي فروشنده وجود دارد كه معامله را فسخ نمايد.
در اين صورت فروشنده بايد به دفترخانه‌اي كه قرارداد در آنجا تنظيم شده است مراجعه نمايد و موضوع را كتبا به اطلاع سردفتر برساند. دفترخانه مكلف است كه ظرف مدت يك هفته به خريدار هشدار بدهد كه اگر تا يك ماه اقساط معوقه خود را تصفيه نكند قرارداد فسخ مي‌گردد.
طرفين مي‌تواند براي ضمانت اجراي پرداخت به موقع اقساط در قرارداد پيش فروش ذكر نمايند كه در صورت عدم پرداخت به موقع خريدار بايد جريمه بپردازد و همچنين مي‌توان به سود خريدار عمل كرد و پرداخت قسط را منوط به انجام درست و به موقع مراحل پروژه نمود.
ابطال قرارداد پيش فروش با فسخ قرارداد مشاركت
يكي ديگر از حالاتي كه باعث مي‌شود قرارداد پيش فروش به پايان برسد ابطال آن به جهت فسخ قرارداد مشاركت ساخت است. قرارداد مشاركت در ساخت براي زماني است كه مالك ملك از شخص ديگري كه در زمينه آپارتمان سازي داراي مهارت و تجربه است درخواست مي‌نمايد تا در ملك، آپارتمان بسازد.
اگر در قرارداد مشاركت در ساخت مطرح شده باشد كه سازنده يا مالك هر كدام تا اتمام آپارتمان به صورت كامل حق فروش ندارند و يكي از طرفين بر خلاف شرط مندرج عمل نمايد و آپارتمان را پيش فروش كند در اين صورت قرارداد مشاركت فسخ مي‌شود و به دنبال آن پيش فروش هم باطل مي‌گردد.
خسارت ناشي از فسخ قرارداد پيش فروش
در صورتي كه فسخ قرارداد باعث ضرر و زيان شخص شده باشد اين حق براي فروشنده يا خريدار وجود دارد كه خسارت خود را طلب نمايند.
در بيشتر قرارداد‌‌ها افراد در مورد خسارت فسخ از پيش با هم توافق مي‌كنند و مبلغي را در قرارداد به عنوان خسارت درج مي‌نمايند. اما در صورتي كه خسارت از قبل تعيين نشده باشد دادگاه به اين موضوع رسيدگي مي‌نمايد. در دادگاه هم با توجه به نرخ روز و نظر شخص كارشناس در مورد مبلغ خسارت پرداختي نظر داده مي‌شود.
استرداد پيش پرداخت در صورت فسخ قرارداد پيش فروش
قطعا زماني كه به هر دليل قرارداد فسخ مي‌شود مبلغي هم كه خريدار به عنوان بيعانه يا هر عنوان ديگري پرداخت كرده است به او برگردانده مي‌شود.
براي اين منظور بايد دادخواستي جدا از دادخواست فسخ در دادگاه مطرح شود. يعني شخص علاوه بر درخواست فسخ بايد درخواست استرداد وجه نمايد.
مرجع صالح براي رسيدگي به دعواي فسخ قرارداد پيش فروش
در صورتي كه براي فسخ طرفين نتوانند با هم كنار بيايند مي‌توان اين موضوع را از سوي مراجع قانوني پيگيري نمود. مرجع صالح با توجه به غير منقول بودن موضوع دعوا محل قرار گرفتن آپارتمان است.
راي دادگاه فقط جنبه اعلا‌مي دارد و اجرائيه صادر نمي‌شود. يعني در طي راي دادگاه اعلام مي‌شود كه قرارداد پيش فروش فسخ شده است.
سوالات متداول
آيا امكان فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان وجود دارد ؟
بله، با رعايت شرايط قانوني مي‌توان قرارداد پيش فروش را فسخ نمود كه در مطلب به تفصيل توضيح داده شده است.
چگونه مي‌توان قرارداد پيش فروش را فسخ كرد ؟
براي اينكه بتوان قرارداد را فسخ نمود از ابتدا در داخل قرارداد شروطي براي فسخ مطرح مي‌شود و در صورت عدم رعايت شرايط امكان فسخ وجود دارد كه در مطلب به تفصيل توضيح داده شده است.
جريمه فسخ قرارداد چه ميزان است ؟
ميزان خسارت بستگي به توافق طرفين دارد كه در مطلب به تفصيل توضيح داده شده است.
براي دريافت پاسخ سوالات خود و مشاوره حقوقي در مورد فسخ قرارداد پيش فروش ساختمان مي‌توانيد از خدمات مشاوره آنلاين و تلفني وكيل دات كام بهره ببريد. همچنين با عضو شدن در كانال تلگرامي وكيل دات كام از آخرين اخبار حقوقي مطلع شويد.
براي دريافت اطلاعات بيشتر در خصوص فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان، به كانال تلگرام حقوقي وكيل دات كام مراجعه نماييد. كارشناسان مركز مشاوره حقوقي وكيل دات كام نيز آماده‌اند تا با ارائه خدماتي در زمينه مشاوره حقوقي تلفني وكيل دات كام به سوالات شما عزيزان پيرامون فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان پاسخ دهند.
براي دريافت مشاوره حقوقي مي توانيد با متخصصين و وكلاي با تجربه وكيل دات كام با شماره 02166419012 تماس بگيريد يا مي توانيد مقالات مجله حقوقي وكيل دات كام را مطالعه نماييد.
منبع:
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان
شرايط و موارد فسخ
مطالبه خسارت
ادامه مطلب
بازدید:
